La loi sur le logement abordable de la Commission européenne a obtenu l'approbation du Collège des commissaires mercredi, offrant aux autorités nationales et locales un cadre juridique pour restreindre les locations touristiques de courte durée sur les marchés immobiliers jugés « tendus ». Cette législation intervient après des années d'interdictions municipales à Barcelone, Amsterdam, Florence et Paris qui ont déclenché de longs contentieux avec des propriétaires et des plateformes comme Airbnb.

Une part infime à l'échelle de l'UE qui masque une concentration locale extrême

Les locations de courte durée enregistrées représentent environ 1,2 % du parc immobilier total de l'UE, selon les chiffres de la Commission. Mais cette moyenne masque une disparité frappante. Dans les pôles touristiques, la part grimpe en flèche : les données d'AirDNA citées par la Commission montrent que Paris comptait environ 60 000 annonces actives l'an dernier, tandis que les locations de courte durée constituaient près de 40 % du parc locatif disponible dans le centre de Porto et jusqu'à 56 % de l'offre locative de longue durée dans certains quartiers de Madrid.

Dan Jørgensen, le commissaire danois à l'Énergie et au Logement, a reconnu cet écart lors d'un briefing accordé à POLITICO. « Short-term rentals are not the cause of the housing crisis in Europe, » a-t-il déclaré. « But it is very clear that in certain regions of Europe, notably in some of our largest cities, they aggravate the problem. » Cette distinction est importante : la loi ne vise pas le secteur à l'échelle de l'UE, mais habilite à agir là où les données montrent un déplacement des résidents.

Les villes qui ont agi tôt ont fait face à des années de procès

Le conseil municipal de Barcelone a voté l'élimination progressive de ses quelque 10 000 appartements touristiques sous licence d'ici 2028. Amsterdam a plafonné le nombre de nuits de location et interdit les nouveaux permis dans le centre. Florence a instauré un système de licences. Paris a imposé des numéros d'enregistrement et une limite annuelle de 120 nuits. Chaque mesure a entraîné des poursuites. Des propriétaires et des exploitants touristiques ont attaqué Florence pour ses restrictions. Airbnb a contesté une amende de 64 millions d'euros de l'Espagne pour l'hébergement d'annonces sans licence. Les deux recours ont échoué, mais seulement après des années de procédures qui ont épuisé les ressources municipales.

La nouvelle loi de la Commission vise à court-circuiter cette dynamique. En établissant une méthodologie commune de l'UE pour définir un marché « tendu », où l'offre de logement est inférieure à la demande, la loi offre aux autorités locales un bouclier contre les recours juridiques lorsqu'elles imposent des plafonds, des obligations de licence ou des interdictions totales des locations touristiques dans ces zones.

Une couverture juridique, pas un mandat de Bruxelles

Jørgensen s'est efforcé de présenter la législation comme habilitante plutôt que prescriptive. « The objective is not to impose restrictions from Brussels, » a-t-il dit. « But access to housing is one of Europe's most urgent challenges, and the European institutions cannot close their eyes to the very concrete daily problems our citizens face. » En vertu de la loi, les gouvernements nationaux, régionaux et locaux décident quelles zones qualifiées de tendues et quelles mesures appliquer. La Commission fournit la base juridique ; le choix politique reste local.

Mises en garde du secteur sur les revenus touristiques et les droits de propriété

Le secteur de la location de courte durée argue que les restrictions menacent les économies dépendantes du tourisme et les revenus des propriétaires qui comptent sur les locations de vacances. Les représentants des plateformes ont averti que des plafonds généralisés pourraient réduire les dépenses des visiteurs et déplacer la demande vers des marchés informels non réglementés. Jørgensen a balayé l'argument des revenus touristiques comme secondaire. « Housing is a right, not just a commodity, » a-t-il dit. « People must come before profits. » Il a également rejeté l'affirmation selon laquelle la Commission outrepasserait sa compétence limitée en matière de politique du logement, notant que la loi laisse toutes les décisions de fond aux États membres et aux municipalités.

De l'étiquette « crise sociale » à l'outil législatif

La loi fait suite à la qualification par von der Leyen de la pénurie de logement dans l'UE de « crise sociale » dans son discours sur l'état de l'Union 2025. Ce cadrage a élevé le logement d'un enjeu sectoriel à une priorité politique, débloquant des chantiers de la Commission sur l'investissement, la réglementation de la construction et l'utilisation du parc existant. Jørgensen a décrit la loi sur le logement abordable comme « a decisive step to support cities, regions and countries that want to bring immediate solutions to the areas and populations most affected » tout en prévenant qu'elle n'est « not a panacea ».

La mise en œuvre passe maintenant aux capitales et aux mairies

La loi entre en vigueur 20 jours après sa publication au Journal officiel. Les États membres ont ensuite 18 mois pour transposer la définition de marché tendu et les pouvoirs de sanction dans le droit national. Le premier test sera de voir combien de villes désigneront formellement des quartiers comme tendus et quelles mesures elles adopteront : plafonds de nuits, moratoires sur les licences ou éliminations progressives à la barcelonaise. La Commission suivra l'adoption et pourra proposer des règles plus strictes à l'échelle de l'UE si la fragmentation persiste. Pour l'instant, le risque juridique a changé de camp : un maire qui restreint Airbnb dans une zone tendue désignée est sur un terrain plus solide que s'il agissait seul.

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