La Commission européenne s'est engagée à donner aux villes et aux régions des outils juridiques plus solides pour restreindre les locations de vacances de courte durée, reconnaissant que l'accessibilité du logement a atteint ce que le commissaire Dan Jørgensen a décrit comme des niveaux d'urgence sur tout le continent. Les mesures, dévoilées mercredi, établiront une définition des zones de « stress du logement » où les autorités locales acquerront une sécurité juridique explicite pour limiter les plateformes comme Airbnb.

M. Jørgensen, commissaire à l'Énergie et au Logement, a déclaré à Euronews que la crise est un « problème européen » que le bloc prend « très au sérieux », bien que la politique du logement reste largement une compétence nationale et municipale. L'intervention marque la tentative la plus directe à ce jour au niveau de l'UE pour remédier à une pénurie qui a repoussé l'accession à la propriété et les loyers au-delà de la portée des revenus médians dans les capitales, de Lisbonne à Helsinki.

Définir le stress du logement pour débloquer l'action locale

Le cœur du paquet est une méthodologie commune pour identifier les zones sous pression aiguë. Une fois qu'un quartier ou une municipalité atteint le seuil, probablement basé sur les ratios loyer-revenu, les taux de vacance et la part du parc de logements convertie en locations touristiques, les gouvernements nationaux et locaux auront une base juridique plus claire pour imposer des plafonds sur les locations à la nuit, exiger des numéros d'enregistrement ou interdire carrément les nouvelles licences de courte durée.

Jusqu'à présent, des villes comme Barcelone, Paris et Amsterdam s'en sont remises à des arrêtés locaux fréquemment contestés devant les tribunaux par des opérateurs de plateformes estimant que les protections de la directive européenne sur les services empêchent des restrictions disproportionnées. Le cadre de la Commission vise à anticiper ces contestations en définissant ce qui constitue une limitation justifiée par l'intérêt public.

Une génération exclue

Le langage de M. Jørgensen était inhabituellement direct pour un commissaire s'exprimant sur un portefeuille que l'UE ne contrôle pas formellement. Interrogé pour savoir si l'Europe devenait un lieu où les moins de 35 ans ne pourraient plus devenir propriétaires, il a répondu : « dans de nombreuses villes et États membres, nous y sommes déjà ». Il a ajouté que les policiers, les infirmiers et les enseignants sont chassés des villes où ils servent, qualifiant la situation de « totalement inacceptable ».

Cette affirmation est corroborée par des données nationales. Aux Pays-Bas, l'âge moyen des primo-accédants a dépassé 38 ans ; en Allemagne, la propriété chez les 25 à 34 ans a diminué de près de la moitié depuis les années 1990. Les chiffres d'Eurostat montrent que dans l'ensemble de l'UE, la part des jeunes adultes vivant chez leurs parents n'a cessé d'augmenter depuis 2010, une tendance accélérée par la hausse des loyers post-pandémie. L'analyse de la Commission elle-même, diffusée auprès des États membres le mois dernier, estime que les locations de courte durée représentent entre 3 et 8 % du parc de logements dans les centres urbains les plus sous pression, assez pour fausser les marchés locaux.

Contraintes de compétence et pression politique

La volonté d'action de la Commission reflète davantage la pression politique qu'un changement dans le droit des traités. Le logement n'est pas une compétence de l'UE selon les traités, et toute directive nécessiterait l'unanimité au Conseil, une quasi-impossibilité compte tenu des intérêts divergents des économies dépendantes du tourisme comme la Croatie, la Grèce et Malte face aux capitales à l'offre contrainte du nord et de l'ouest. Au lieu de cela, la Commission utilise le droit souple : une recommandation appuyée par une méthodologie commune, couplée à des orientations sur la manière dont les règles européennes existantes sur les services et les plateformes numériques s'appliquent.

Cette approche a ses limites. Une recommandation n'est pas contraignante et les États membres peuvent ignorer la méthodologie. Mais elle crée un point de référence pour les tribunaux nationaux et offre une couverture politique aux maires qui souhaitent agir. Elle signale également au Parlement européen, où les socialistes et démocrates ont fait du logement une exigence phare avant le discours sur l'état de l'Union de la semaine prochaine, que la Commission est à l'écoute.

La liste de souhaits du Parlement et l'état de l'Union

Ursula von der Leyen a rencontré les dirigeants des groupes parlementaires mercredi pour prévisualiser son discours du 16 septembre. Selon les participants, elle a énuméré le logement parmi les priorités, qui incluent également la protection des mineurs en ligne, la politique de la concurrence, le climat, les migrations, l'innovation, les coûts de l'énergie et le partenariat UE-Canada. Un député a résumé ce mélange comme étant « très vert, pas très social ». Les socialistes exigent que le pilier européen des droits sociaux, proclamé en 2017 mais rarement traduit en législation contraignante, fasse l'objet d'un suivi concret, en commençant par le logement.

Les libéraux poussent pour un « véritable marché unique » en s'attaquant aux barrières non tarifaires, tandis que le Parti populaire européen et les groupes de droite veulent un langage plus ferme sur la migration irrégulière. L'annonce sur le logement peut être considérée comme un acompte sur l'exigence des socialistes, bien qu'elle n'atteigne pas la directive-cadre que certains députés ont réclamée.

Pourquoi l'économie des plateformes compte

L'essor des locations de courte durée n'est pas le seul moteur de la crise du logement en Europe, le sous-investissement dans le logement social, l'achat spéculatif et les goulets d'étranglement de la planification jouant tous un rôle plus important, mais c'est le plus visible et le plus gérable politiquement. Des plateformes comme Airbnb sont passées de services de niche à des forces majeures de l'utilisation des sols en moins d'une décennie. À Paris, la ville estime que 90 000 logements entiers sont répertoriés sur des plateformes de courte durée ; à Lisbonne, le chiffre est d'environ 30 000. Les deux villes ont introduit des plafonds et des exigences d'enregistrement, avec une conformité mitigée.

La décision de la Commission de cibler ce segment reflète un calcul : il est plus facile de réglementer une plateforme numérique dotée d'un siège européen que de forcer les États membres à construire des logements sociaux ou à réformer la législation des baux. La loi sur les services numériques et la future loi sur l'équité numérique donnent déjà à l'UE un levier sur la transparence des plateformes. La méthodologie du stress du logement étend cette logique à l'espace physique.

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