Das Gesetz für bezahlbares Wohnen der Europäischen Kommission wurde am Mittwoch vom Kollegium der Kommissare gebilligt und übermittelt nationalen und lokalen Behörden einen rechtlichen Rahmen zur Beschränkung von Kurzzeitferienvermietungen auf Wohnungsmärkten, die als "angespannt" eingestuft werden. Die Gesetzgebung folgt auf Jahre städtischer Verbote in Barcelona, Amsterdam, Florenz und Paris, die langwierige Rechtsstreitigkeiten mit Immobilienbesitzern und Plattformen wie Airbnb auslösten.

Ein winziger EU-weiter Anteil, der eine extreme lokale Konzentration verbirgt

Registrierte Kurzzeitvermietungen machen laut Zahlen der Kommission schätzungsweise 1,2 % des gesamten Wohnungsbestands der EU aus. Dieser Durchschnitt verschleiert jedoch einen krassen Gegensatz. In Touristenmagneten steigt der Anteil steil an: Von der Kommission zitierte AirDNA-Daten zeigen, dass Paris im vergangenen Jahr etwa 60.000 aktive Inserate verzeichnete, während Kurzzeitvermietungen im zentralen Porto fast 40 % des verfügbaren Mietwohnungsbestands und in einigen Madrider Vierteln bis zu 56 % des langfristigen Mietangebots ausmachten.

Dan Jørgensen, der dänische Kommissar für Energie und Wohnungswesen, räumte die Diskrepanz in einem Briefing für POLITICO ein. "Kurzzeitvermietungen sind nicht die Ursache der Wohnungskrise in Europa", sagte er. "Aber es ist sehr deutlich, dass sie in bestimmten Regionen Europas, insbesondere in einigen unserer größten Städte, das Problem verschärfen." Diese Unterscheidung ist wichtig: Das Gesetz zielt nicht EU-weit auf den Sektor ab, sondern ermächtigt zu Maßnahmen, wo die Daten eine Verdrängung von Anwohnern zeigen.

Städte, die früh handelten, standen jahrelang vor Gericht

Der Stadtrat von Barcelona stimmte dafür, die rund 10.000 lizenzierten Ferienwohnungen bis 2028 schrittweise abzuschaffen. Amsterdam begrenzte die Vermietungsnächte und verbot neue Genehmigungen im Zentrum. Florenz führte ein Lizenzsystem ein. Paris führte Registrierungsnummern und eine jährliche Begrenzung auf 120 Nächte ein. Jede Maßnahme zog Prozesse nach sich. Immobilienbesitzer und Tourismusunternehmen verklagten Florenz wegen seiner Beschränkungen. Airbnb focht eine Strafe von 64 Mio. Euro aus Spanien wegen der Vermittlung unlizenzierter Inserate an. Beide Anfechtungen scheiterten, allerdings erst nach Jahren von Verfahren, die die kommunalen Ressourcen belasteten.

Das neue Gesetz der Kommission soll diese Dynamik unterbrechen. Durch die Etablierung einer gemeinsamen EU-Methodik zur Definition eines "angespannten" Marktes, bei dem das Wohnungsangebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, gibt das Gesetz den lokalen Behörden einen Schutz gegen rechtliche Anfechtungen, wenn sie in diesen Zonen Obergrenzen, Lizenzanforderungen oder gar vollständige Verbote für Ferienvermietungen verhängen.

Rechtliche Absicherung, kein Brüsseler Mandat

Jørgensen bemühte sich, die Gesetzgebung als ermöglichend statt als vorschreibend darzustellen. "Das Ziel ist es nicht, Beschränkungen aus Brüssel aufzuerlegen", sagte er. "Aber der Zugang zu Wohnraum ist eine der dringendsten Herausforderungen Europas, und die europäischen Institutionen können nicht die Augen vor den sehr konkreten täglichen Problemen verschließen, mit denen unsere Bürger konfrontiert sind." Nach dem Gesetz entscheiden die nationalen, regionalen und lokalen Regierungen, welche Gebiete als angespannt gelten und welche Maßnahmen angewendet werden. Die Kommission stellt die rechtliche Grundlage bereit; die politische Entscheidung bleibt lokal.

Branchenwarnungen zu Tourismuseinnahmen und Eigentumsrechten

Der Kurzzeitvermietungssektor argumentiert, dass Beschränkungen tourismusabhängige Wirtschaften und das Einkommen von Immobilienbesitzern gefährden, die auf Ferienvermietungen angewiesen sind. Vertreter von Plattformen haben davor gewarnt, dass pauschale Obergrenzen die Ausgaben von Besuchern senken und die Nachfrage in unregulierte, informelle Märkte verlagern könnten. Jørgensen wies das Argument der Tourismuseinnahmen als zweitrangig ab. "Wohnen ist ein Recht, nicht nur eine Ware", sagte er. "Menschen müssen Vorrang vor Profiten haben." Er wies auch den Vorwurf zurück, dass die Kommission ihre begrenzten Befugnisse in der Wohnungspolitik überschreitet, und stellte fest, dass das Gesetz alle inhaltlichen Entscheidungen den Mitgliedstaaten und Kommunen überlässt.

Vom Etikett der 'sozialen Krise' zum gesetzgeberischen Instrument

Das Gesetz folgt auf von der Leyens Einordnung des EU-Wohnungsmangels als "soziale Krise" in ihrer Rede zur Lage der Union 2025. Diese Rahmung hob den Wohnraum von einem sektoralen Thema zu einer politischen Priorität und gab Arbeitsschwerpunkte der Kommission zu Investitionen, Bauregulierung und Nutzung des bestehenden Bestands frei. Jørgensen bezeichnete das Gesetz für bezahlbares Wohnen als "einen entscheidenden Schritt zur Unterstützung von Städten, Regionen und Ländern, die den am stärksten betroffenen Gebieten und Bevölkerungsgruppen schnelle Lösungen bringen wollen", warnte jedoch zugleich davor, dass es "kein Allheilmittel" sei.

Die Umsetzung geht nun an die Hauptstädte und Rathäuser über

Das Gesetz tritt 20 Tage nach Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft. Die Mitgliedstaaten haben dann 18 Monate Zeit, die Definition für angespannte Märkte und die Durchsetzungsbefugnisse in nationales Recht umzusetzen. Der erste Test wird sein, wie viele Städte Viertel formell als angespannt einstufen und welche Maßnahmen sie ergreifen, etwa Begrenzungen der Vermietungsnächte, Lizenzmoratorien oder schrittweise Abschaffungen nach dem Vorbild Barcelonas. Die Kommission wird die Inanspruchnahme überwachen und möglicherweise strengere EU-weite Regeln vorschlagen, falls die Zersplitterung anhält. Vorerst hat sich das rechtliche Risiko verschoben: Ein Bürgermeister, der Airbnb in einer ausgewiesenen angespannten Zone beschränkt, steht auf sichererem Boden als einer, der allein handelt.

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